Construção Civil: O futuro da hospitalidade: O desafio de unir luxo, gestão e a "Alma" do serviço

GRAMADO – O mercado imobiliário e hoteleiro de Gramado vive um momento de transformação profunda, marcado pela transição entre a hotelaria convencional e modelos híbridos que tentam equilibrar o investimento imobiliário com a experiência de lazer. Especialistas e empresários do setor, reunidos em painéis de debate, alertam que o crescimento acelerado da oferta, que deve atingir 15 mil leitos na cidade, exigindo não apenas regulação para evitar a queda na qualidade dos serviços, mas também uma gestão profissional que garanta a "alma" dos empreendimentos após a entrega das chaves.

HOSPITALIDADE - Alexandre Gehlen, Felipe Peccin, Cristiano Vasquez

Alexandre Gehlen, com 30 anos de atuação no mercado, destaca que Gramado enfrenta um novo ciclo de expansão, saltando de um histórico de 2 mil quartos para uma estimativa atual entre 10 e 12 mil. Gehlen alerta para o risco da "baixa qualidade do serviço" quando a oferta cresce de forma descompassada.

Para Felipe Peccin, diretor de operações do Grupo Casa, o sucesso de um empreendimento de luxo transcende a transação comercial, consolidando-se verdadeiramente no momento da entrega e na experiência contínua do cliente. Ele defende que uma infraestrutura excepcional, por si só, é insuficiente se não estiver intrinsecamente ligada a uma hospitalidade que gere o sentimento de pertencimento. Segundo o empresário, a longevidade como referência no mercado exige uma reinvenção constante, baseada na escuta ativa dos clientes e na adaptação de tendências globais à realidade local. Essa visão é sintetizada na metáfora de que "um corpo sem alma não é nada", reforçando que o foco deve estar na criação de comunidades e memórias afetivas, e não apenas em edificações estéticas. Para o Grupo Casa, que opera sob os pilares Casa Living e Casa Hotéis, a hospitalidade é a "alma" que deve permear todos os serviços prestados.

O setor de incorporação hoteleira de alto padrão exige uma sincronia rigorosa entre a promessa da marca e a viabilidade econômica. Segundo Cristiano Vasques, sócio-diretor da HotelInvest, o sucesso de empreendimentos que unem residência e hotelaria não se sustenta apenas por um nome de peso na fachada, mas sim por uma engenharia jurídica e financeira extremamente sólida. A marca atua como uma garantia de experiência para o adquirente, entretanto, ela perde sua força caso a operação cotidiana falhe em entregar o serviço prometido. Para o especialista, a manutenção perpétua da qualidade é o único caminho para preservar a credibilidade e o valor do ativo a longo prazo.

No âmbito da estruturação imobiliária, a análise precisa da relação entre o capital investido e o Valor Geral de Vendas é determinante. Vasques observa que a rentabilidade isolada da operação hoteleira costuma apresentar margens estreitas, o que obriga o incorporador a identificar com exatidão os pontos de captura de valor dentro do projeto global. Sem essa clareza aritmética, a baixa performance financeira pode comprometer a sustentabilidade do negócio, especialmente considerando que, ao contrário do mercado residencial comum, os ativos hoteleiros frequentemente enfrentam dificuldades pela ausência de um investidor de saída previamente estabelecido.

A governança pós-entrega das chaves representa um dos maiores desafios estratégicos para o setor. O conflito de interesses em assembleias condominiais é frequente, dado que o mesmo empreendimento abriga perfis distintos: o investidor focado estritamente no retorno financeiro e o proprietário usuário que prioriza o investimento em experiências de luxo. Para mitigar esses riscos de gestão, torna-se indispensável a elaboração de convenções de condomínio detalhadas e uma condução profissional capaz de harmonizar essas expectativas divergentes de forma técnica e imparcial.

Por fim, a configuração de serviços e o design devem ser decisões estratégicas compartilhadas, voltadas para a venda de experiências autênticas e não apenas de metros quadrados. Em um mercado cada vez mais exigente e com a possibilidade de saturação de oferta, a absorção de produtos sofisticados pode ocorrer de forma mais cadenciada do que o previsto nas projeções iniciais. Por essa razão, é fundamental que o projeto possua planos de contingência e garanta a continuidade da operação de excelência, mesmo que ocorram mudanças na bandeira hoteleira ou imprevistos no percurso comercial.

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DESTINOS QUE CRESECEM - Any Bocker e Giovana Ulian

As palestrantes Any Bocker e Giovana Ulian trataram do setor turístico e imobiliário e convergiram em um diagnóstico de alerta: embora a região continue sendo uma referência nacional de sucesso, o modelo atual enfrenta sinais claros de saturação e exige uma mudança imediata de postura. A história do destino, que começou com atrativos naturais e pacotes de longa permanência inventados por operadoras pioneiras, deu lugar a um "boom" de grandes investimentos em entretenimento, a partir de 2013. No entanto, o crescimento acelerado trouxe desafios de mobilidade e infraestrutura que hoje ameaçam a experiência do visitante, com relatos crescentes de turistas que afirmam não pretender retornar devido aos transtornos logísticos.

Um dos pontos centrais da discussão foi a necessidade de superar a visão individualista, o "trabalhar da porteira para dentro", em favor de pactos coletivos que preservem o ecossistema turístico como um todo. Especialistas alertam que a artificialização excessiva do destino pode afastar o público, sugerindo um resgate da "essência única" e das histórias locais em múltiplas camadas, evitando cópias de modelos externos que ignoram a identidade da região. Além disso, a integração entre cidades vizinhas, como o pensamento conjunto para soluções de trânsito entre Gramado e Canela, foi apontada como fundamental para a sustentabilidade do território.

A inovação no planejamento urbano e imobiliário também surgiu como pilar para o futuro. Propôs-se a adoção de conceitos globais como o policentrismo e a "cidade de 15 minutos", visando descentralizar o fluxo de pessoas e melhorar a qualidade de vida tanto de moradores quanto de turistas. No setor imobiliário, a recomendação é focar em empreendimentos de uso misto, que ofereçam flexibilidade e resiliência para se adaptarem às mudanças de comportamento das novas gerações, que priorizam a experiência e a conexão em detrimento da posse.

Por fim, as palestrantes destacaram novas tendências mundiais que a Serra Gaúcha deve abraçar, como a economia prateada e o turismo voltado para o bem-estar mental, onde viagens são recomendadas até para o tratamento de depressão e solidão. Para que o destino continue próspero, a receita parece ser o equilíbrio: investir em infraestrutura básica e tecnológica, garantir a acessibilidade e promover a criação de comunidades, sem perder de vista o atendimento de alta qualidade que consolidou a região no mercado.

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MERCADO DO FUTURO - Rafael Garcia, Cláudio Teitelbaum, Luis Felipe Carchedi

Para o vice-presidente e próximo presidente do do Sinduscon -RS, Rafael Garcia, o mercado imobiliário gaúcho vive um momento de profunda transição estrutural. O cenário atual é definido por uma mudança na forma como os empreendimentos são financiados e por uma evolução clara no perfil de quem compra. Em Porto Alegre, o setor mantém um ritmo de vendas robusto e estável, mas o comportamento do consumidor tornou-se mais cauteloso. Com os juros em patamares elevados, o comprador tem optado por manter o capital aplicado durante o período de obras, o que desloca o maior volume de vendas para a fase final dos empreendimentos, exigindo fôlego financeiro das incorporadoras.

O contraste entre a Capital e a Serra

A dinâmica de oferta no estado apresenta caminhos distintos. Enquanto Porto Alegre registrou um movimento atípico de novos lançamentos, impulsionado pelo represamento de projetos após os eventos climáticos de 2024, a região da Serra, especificamente Gramado e Canela, seguiu a direção oposta. Na Serra, o tempo necessário para escoar as unidades disponíveis aumentou, sinalizando que os incorporadores precisam de uma "reinvenção". O desafio agora é criar produtos mais assertivos e inovadores para evitar a saturação de um mercado que já conta com uma oferta considerável de imóveis de padrão médio, especialmente na configuração de dois dormitórios.

A revolução no financiamento: Do banco ao Mercado de Capitais

Uma das transformações mais significativas apontadas por Garcia reside na origem do dinheiro que constrói as cidades. O modelo tradicional de financiamento via caderneta de poupança perdeu espaço de forma drástica. Para garantir a perenidade dos negócios, as empresas de médio porte estão sendo orientadas a migrar para o mercado de capitais. Embora instrumentos como fundos de investimento e CRIs possam ter custos iniciais diferenciados, eles conferem um selo de qualidade e maior flexibilidade estratégica aos projetos, permitindo uma gestão mais independente das flutuações das instituições bancárias convencionais.

Industrialização, tecnologia e novas moradias

O futuro da construção gaúcha passa, obrigatoriamente, pela digitalização e sustentabilidade. Metodologias como o BIM e a construção industrializada (fora do canteiro de obras) deixaram de ser diferenciais para se tornarem necessidades operacionais, visando previsibilidade e redução de custos de manutenção. Porto Alegre tem incentivado essa evolução através de políticas públicas, como o IPTU Verde e benefícios de aproveitamento de altura para prédios certificados.

Além da tecnologia, o setor se volta para atender novas demandas demográficas. O conceito de Senior Living, focado no público acima de 60 anos, e os bairros planejados, que promovem a "cidade de 5 minutos", ganham força. Essas tendências refletem um desejo crescente por qualidade de vida, menor deslocamento urbano e ambientes que integrem moradia, lazer e serviços em um único ecossistema.

Cláudio Teitelbaum, presidente do Sinduscon-RS, observa uma mudança significativa no comportamento do consumidor, acelerada pelo período pós-pandemia, onde residências que antes eram consideradas secundárias passaram a ser moradias principais, especialmente em regiões como a Serra e o litoral. A relevância atual do mercado imobiliário reside na oferta de empreendimentos que integrem o home office, valorizem a vida comunitária e possuam áreas comuns generosas e bem projetadas. Além disso, destaca-se a ascensão da arquitetura autoral como um diferencial competitivo indispensável, onde a estética e a funcionalidade do projeto arquitetônico tornaram-se os principais vetores de venda e valorização dos imóveis.

Luis Felipe Carchedi, especialista em Mercado de Capitais, foca na transição do financiamento de obras, que tem migrado das instituições bancárias tradicionais para o mercado de capitais, utilizando instrumentos como fundos imobiliários e certificados de recebíveis. Ele aponta uma lacuna crítica no mercado: a dificuldade de acesso ao crédito para a vasta maioria das empresas do setor. A grande relevância de seu ponto reside no fato de que quase a totalidade das empresas de construção no Brasil são de pequeno ou médio porte, com quadros de funcionários reduzidos e faturamentos limitados, ficando frequentemente desassistidas pelos grandes bancos.