Vai transferir imóveis para uma holding?
A decisão do STF sobre o ITBI pode mudar essa conta
O ramo imobiliário da empresa, por si só, não impede a imunidade na integralização de capital. Mas cada operação precisa ser estruturada e documentada com cuidado.
Uma dúvida comum entre famílias e empresários é: se eu transferir um imóvel para uma holding, vou ter de pagar ITBI?
A resposta ganhou um novo capítulo. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema 1.348, por 9 votos a 2. O STF reconheceu que a atividade imobiliária predominante da empresa, por si só, não afasta a imunidade do ITBI quando o imóvel é transferido para integralizar o capital social.
O que significa integralizar um imóvel?
Imagine que uma pessoa constitua uma empresa ou aumente o capital de uma sociedade da qual já é sócia. Em vez de aportar dinheiro, ela transfere um imóvel para a empresa. O bem passa a compor o capital social e, em contrapartida, o sócio recebe ou aumenta sua participação na sociedade.
Essa operação é diferente de uma venda. Na venda, o imóvel é transferido em troca de um preço. Na integralização, ele é destinado à formação ou ao aumento do capital da empresa.
É essa segunda situação que está no centro da decisão do STF. Portanto, o julgamento não significa que toda transferência de imóvel para uma empresa está livre de ITBI.
E se a empresa trabalhar com imóveis?
Antes da decisão, muitos municípios negavam a imunidade quando a empresa que recebia o imóvel tinha como atividade principal comprar, vender ou alugar imóveis. Essa situação é comum em holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário.
No Tema 1.348, prevaleceu o entendimento de que a atividade predominante da sociedade, sozinha, não impede a imunidade na integralização de capital. A discussão envolvia a interpretação da Constituição, que prevê a não incidência do ITBI nessa operação e também em determinadas reorganizações societárias.
No voto do relator, ministro Edson Fachin, a expressão constitucional “salvo se, nesses casos” foi interpretada como referência às operações de reorganização societária, e não à integralização de capital. O voto também relacionou a imunidade à finalidade de facilitar a capitalização das empresas e estimular a livre iniciativa.
A imunidade tem limites
A decisão não eliminou todos os cuidados. O STF já havia definido, no Tema 796, que a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o montante destinado à integralização do capital social. Em termos simples: é necessário verificar quanto do valor do bem será efetivamente incorporado ao capital da empresa.
Também permanece possível a fiscalização municipal para apurar eventual simulação ou fraude destinada a obter indevidamente o benefício. A atividade imobiliária da empresa, por si só, não equivale a fraude; a análise depende dos fatos e documentos da operação.
O que essa decisão pode representar para uma holding?
Para famílias que planejam organizar o patrimônio por meio de uma holding, a decisão pode alterar a análise do custo tributário da transferência de imóveis. Para empresas imobiliárias, pode trazer uma nova referência para operações de formação ou aumento de capital.
Mas não basta olhar apenas para o objeto social ou para a decisão do STF. É preciso examinar como a operação será feita: o contrato social, o valor destinado ao capital, os documentos societários, a avaliação do imóvel e os registros necessários.
Quem já pagou ITBI ou recebeu uma cobrança também pode avaliar o caso. O resultado do julgamento não gera restituição automática: é necessário analisar a operação concreta, os prazos aplicáveis e a situação administrativa ou judicial de cada contribuinte.
Antes de transferir, faça a análise completa
Uma operação bem planejada começa antes da transferência do imóvel. A análise jurídica e contábil pode ajudar a identificar os documentos necessários, o valor que será destinado ao capital e os pontos que merecem atenção diante da decisão do STF.
Se você pretende integralizar imóveis, já realizou essa operação ou recebeu uma cobrança de ITBI, consulte uma assessoria especializada para analisar seu caso e orientar os próximos passos com base nos documentos e na decisão do STF.
Fontes: Constituição Federal, art. 156, § 2º, I; STF, RE 1.495.108, Tema 1.348; STF, RE 796.376, Tema 796.
Dra. Naíla Gonçalves DalaviaAdvogada, mestre em Direito, MBA em Direito Empresarial e pós-graduada em Direito Tributário e Societário. Sócia da Atz & Dalavia Advocacia, Boutique Jurídica Empresarial.
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