Condomínios passarão a emitir Nota Fiscal Eletrônica: o que muda a partir de dezembro de 2026?

A Reforma Tributária continua avançando e, com ela, novas obrigações acessórias começam a impactar setores que, até então, estavam pouco habituados à rotina fiscal eletrônica.

Dra. Naíla Gonçalves Dalavia

Uma das mudanças que merece atenção imediata diz respeito aos condomínios edilícios.

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, estabeleceu que, a partir de 1º de dezembro de 2026, os condomínios edilícios deverão emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) para a cobrança das taxas condominiais, demais valores condominiais e outras receitas.

O que motivou essa mudança? 

A Reforma Tributária promove a modernização da fiscalização tributária por meio da digitalização das informações fiscais, permitindo maior integração entre os entes federativos e maior rastreabilidade das operações.

 

Os condomínios passarão a pagar IBS e CBS?

A obrigatoriedade de emissão da NFS-e não significa, por si só, que as cotas condominiais passaram a ser tributadas. É fundamental distinguir a obrigação acessória (emitir o documento fiscal) da obrigação principal (recolher tributos). A regulamentação ainda será complementada por normas específicas.

 

Quais desafios os condomínios enfrentarão?

Os condomínios deverão adequar seus sistemas de gestão, revisar procedimentos internos, treinar administradoras e síndicos, analisar quais receitas estarão sujeitas à emissão da NFS-e e revisar contratos de administração.

Por que começar a se preparar agora?

Embora a obrigatoriedade inicie em 1º de dezembro de 2026, a adaptação exige planejamento, parametrização de sistemas e análise jurídica. Antecipar esse processo reduz riscos operacionais.

 

A importância de um diagnóstico preventivo

Cada condomínio possui particularidades. Um diagnóstico jurídico e tributário permite identificar impactos específicos, reduzir riscos e estruturar uma implementação segura.

A emissão obrigatória da NFS-e representa um novo marco da Reforma Tributária. Ainda que não implique automaticamente aumento da carga tributária, exigirá organização, adequação tecnológica e acompanhamento especializado. A preparação antecipada é a melhor estratégia para garantir conformidade e segurança jurídica.

Auxiliamos empresas, incorporadoras, condomínios, administradoras e grupos empresariais na interpretação das novas regras da Reforma Tributária, revisão de procedimentos internos e implementação de estratégias jurídicas para garantir segurança e conformidade.

Dra. Naíla Gonçalves Dalavia

Advogada – Direito Empresarial, Tributário e Societário

Sócia da Atz & Dalavia Boutique Empresarial